פסק-דין בתיק ע"א 5164-12-10

1.         לפניי ערעור על פסק-דינו של בית-משפט שלום בירושלים (כב' השופטת מ' אביב), בת"א 6420/07, מיום 12.10.10, שבגדרו נתקבלה תביעת שהגישה המשיבה לחיוב המשיבים בתשלום כספי. מקור החיוב הכספי נעוץ בשירותי החזקה וניהול שמספקת המשיבה עבור בניין מגורים בן 122 דירות ברחוב יפו 212 בירושלים (להלן - הבניין), שהמערערים הנם חלק מבעלי הדירות בו, אשר צורכים את שירותי המשיבה.

2.         אסקור תחילה את הרקע העובדתי הרלבנטי. הבניין נושא התובענה, ששימש בעבר את עיריית ירושלים למשרדים, הוסב למגורים בשנת 1996 על-ידי חברת מבוא ירושלים בע"מ (להלן - מבוא ירושלים), אשר מכרה את מרבית הדירות לרוכשים שונים; והותירה חלק אחר בבעלותה. על-פי פסק-דינו של בית-משפט קמא, במעמד חתימת הסכם רכישת דירה בבניין מידי מבוא ירושלים, נדרש כל אחד מהרוכשים, ככלל, לחתום על נספחים שונים, כחלק ממסמכי הרכישה, וביניהם - הסכם "השכרת יחידת דיור" (להלן - הסכם ההשכרה) ו"הסכם שירותים" (להלן - הסכם השירותים).

3.         בגדר הסכם השירותים הוגדרו תפקידיה, חובותיה וזכויותיה, של מבוא ירושלים כ"חברת ניהול" בבניין, אשר אחראית על שירותי ההחזקה והניהול בו; וכן הובהר כי "השירותים" תחת הסכם זה כוללים, בין-היתר, "ניהול, תפעול, תיקון, אחזקה שוטפת, תאורה, מיזוג אויר, ניקיון, שמירה..." (ההדגשה אינה במקור). יודגש, כי על בעלי דירות חלה חובה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבניין מגורים, זאת לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין); וכי ביצוע הניהול וההחזקה בפועל יכול להיעשות על-ידי "מתחזק" שעמו יתקשרו בעלי הדירות, בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כאשר הדיירים יחויבו בשכרו של המתחזק (סעיפים 71(ב)(1)-(2) לחוק הנ"ל). בית-משפט קמא קבע, כי מבוא ירושלים שימשה כ"מתחזק" כמשמעו בחוק המקרקעין; וכי חתימתם של בעלי הדירות על הסכם השירותים מהווה "החלטה" של בעלי הדירות, כנדרש לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין.

עוד הוסכם במסגרת הסכם השירותים, כי "חברת הניהול" תהא רשאית להעביר את הטיפול בביצוע השירותים, ואת זכויותיה והתחייבויותיה לפי ההסכם, לידי כל גורם אחר לפי שיקול דעתה הבלעדי. לתכלית זו, התקשרה מבוא ירושלים בשנת 1995 בהסכם עם חברת מ. רייס רזידנס (1994) בע"מ, ובשנת 1999 - עם חברת רזידנס 212 בע"מ (להלן - רזידנס). בשנת 2002 העבירה רזידנס את התחייבויותיה וזכויותיה הנ"ל למשיבה, בהסכם בעל-פה, והאחרונה מבצעת את שירותי ההחזקה והניהול בבניין עד היום, בהתאם ל"הסכם השירותים".

4.         הסכם ההשכרה קבע, כי "חברת הניהול" תפעיל מאגר דירות להשכרה בבניין, כך שכל אימת שבעל דירה יבקש להשכירה לאחר - חברת הניהול תהא אחראית על ההשכרה, בתנאים ובתעריפים שהוסכמו. יודגש כבר עתה, כי לטענת המערערים המשיבה עושה שימוש בדירות אלו כמלון לכל דבר, ולשם כך מעסיקה היא פקיד קבלה, המתפקד גם כשומר, שהוצאותיו מושתות על בעלי הדירות בבניין. יובהר, כי לעמדת המשיבה, הסכם זה מחייב אותה להעניק את שירותי ההשכרה לבעלי הדירות המעוניינים בכך; ולשם כך היא מחויבת להעסיק בבניין פקיד קבלה.

5.         בחודש אוגוסט 2005 התקיימה אסיפה של בעלי הדירות בבניין, בנוכחות נציג המשיבה, ובה נבחרה נציגות הבית המשותף; זאת, לאחר שהושמעו תלונות בדבר טיב השירותים שמספקת המשיבה, התעריפים שהיא גובה עבורם, והשימושים הנוספים שהיא עושה בשטחי הבניין, לרבות - הפעלת אולם אירועים וניהול מלון, כאמור. במהלך האסיפה הוצע למנות רואה חשבון, אשר יגיש חוות-דעת בעניין הדו"חות הכספיים של המשיבה; וכן הוחלט לגבות מכל בעל דירה סכום חד-פעמי של 100 ש"ח, לחשבון הנציגות. חוות-הדעת האמורה, ניתנה לימים על-ידי עו"ד אמיר דהאן, ועליה נשענו המערערים בטיעוניהם בבית-משפט קמא. מכל מקום, אין חולק, כי מעולם לא נמסרה למשיבה הודעה על רשמית הפסקת שירותיה - בין אם לפי סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין, המורה כי החלטה בענין התקשרות עם מתחזק או החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם; ובין אם לפי סעיף 3.3 להסכם השירותים, המתיר לבעלי הדירות להפסיק את ההתקשרות עם חברת הניהול, וזאת בהחלטה שהתקבלה ברוב של 70% מבעלי הדירות באסיפת דיירים, ובהתראה של ששה חודשים מראש.

6.         החל משנת 2006, לא שילמו המערערים למשיבה עבור שירותיה, ולכן זו הגישה תובענות נגד כל אחד מהמערערים (ובעלי דירות נוספים). הדיון בתביעות אוחד בבית-משפט קמא. בגדר התביעות טענה המשיבה, בין-השאר, כי לאור האמור לעיל, ובפרט בשים לב להסכמים השונים שצוינו, נהיר שזכויותיה של רזידנס ביחס לבניין הועברו לידיה; כי ממילא עם כניסתה לתפקיד הודיעה לכל הדיירים כי היא משמשת כחברת הניהול, ואיש לא התנגד לכך; וכי על המערערים לשלם לה עבור שירותיה, על-סמך דו"חות חשבונאיים שצורפו. לחלופין נטען, כי הימנעות המערערים מתשלום הנה בבחינת עשיית עושר ולא במשפט, שמכוחה יש לחייבם בתשלום הסכומים המבוקשים. המערערים גרסו, בין-היתר, כי המשיבה אינה מורשית לספק שירותים בבניין; כי אין כל יריבות בינה לבין כל אחד מהם, אשר לא חתם על הסכם כלשהו עמה, וחלקם אף לא חתמו על הסכם השירותים עם מבוא ירושלים; וכטענה חלופית טענו, כי המשיבה אינה רשאית לחייבם עבור הוצאות מנהל המשיבה וכן בגין עלויות העסקתו של שומר, אשר משמש בפועל כפקיד קבלה עבור המלון.

7.         בית-משפט קמא קיבל את תביעות המשיבה במלואן, ובנוסף פסק הוצאות בסך 4,500 ש"ח על כל אחד מהמערערים. נקבע, כי מעמדה של המשיבה בנכס נובע מדיני החוזים, שכן היא באה בנעליה של רזידנס בכל הנוגע למתן השירותים; כי לחלופין - נוצר חוזה מכללא בין בעלי הדירות לבין המשיבה, מעת שזו החלה להעניק שירותיה, מבלי שנשמעה התנגדות לכך; כי למשיבה מעמד של "מתחזק" בבניין אף לפי הוראות חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המחאת חיובים), שכן המערערים נתנו את הסכמתם להמחאת החיוב בין חברות הניהול השונות, בין אם בגדר הסכם השירותים ובין אם בהתנהגות, בכך שלא התנגדו למתן השירותים על-ידי המשיבה; וכי אין ממש בטענת המערערים, לפיה מעמדה של המשיבה בבניין פקע, הואיל והנציגות לא קיבלה החלטה על הפסקת פעילותה של המשיבה, ועצם בחירת הנציגות, לכשעצמה, אינה מפקיעה את המעמד. כמו-כן נפסק, כי למשיבה עילת תביעה נגד המערערים - זאת הן מכוח דיני החוזים, כאמור, והן מכוח חוק המקרקעין, בהיותה "מתחזק"; ולחלופין קמה עילת תביעה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט - היות שבעלי הדירות, וביניהם המערערים, נהנים משירותיה של המשיבה ולא ביקשו כי תפסיק את עבודתה. באשר לטענות בדבר שיעור החיובים, נסמך בית-משפט קמא על חוות-דעתו של עו"ד גיורא דבל - שמונה כמומחה מטעם בית-המשפט, בהסכמת הצדדים; ומצא כי הוצאותיה של המשיבה לשם ניהול הבניין והחזקתו - היו סבירות. כמו-כן, דחה בית-המשפט את טענות המערערים, לפיהן אין להשית עליהם את הוצאות מנהל החברה או את עלויות העסקתו של השומר; ובעניין זה נפסק - כי למשיבה ניתנה יד חופשית כיצד לבצע את שירותיה; כי דרך ניהול דירות ההשכרה אינה בבחינת דבר חדש, ובוצעה עוד בטרם נכנסה המשיבה לתפקידה ובשלב שכל אחד מהמערערים רכש את דירתו; כי המערערים נהנים משירות השמירה, אשר מגן מפני גניבות ופריצות; וכי מניעת התשלומים באופן חד-צדדי מהמשיבה, מהווה הפרת ההסכמים - המפורשים והמכללא - ומשמעותה היא עשיית עושר שלא במשפט. בית-משפט קמא שוכנע, כי בעלי הדירות מחויבים בהוצאות המשיבה באופן יחסי, בהתאם לגודל דירותיהם, כנדרש לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין; זאת בהסתמך על עדות המצהיר מטעם המשיבה, אשר ציין, כי אמנם כל הדירות בבניין רשומות כחלקה אחת, אולם למן הסבת הבניין למגורים הוחלו תעריפים שונים בהתאם לשישה גדלים שונים של דירות - ותעריפים אלו לא השתנו עד היום. 

8.         בערעור חוזרים המערערים על תמצית טענותיהם בבית-משפט קמא, ובכלל זה - כי אין לחייבם בהוצאות שאינן כלולות ב"החזקה התקינה" של הבניין, כנדרש בחוק המקרקעין, לרבות עלויות העסקתו של המנהל מטעם המשיבה וכן הוצאות השמירה ושירותי הקבלה, אשר משמשים את "המלון"; כי למשיבה אין כל מעמד בבניין - בין אם מעמד חוזי, בין אם מכוח חוק המקרקעין ובין אם מכוח חוק המחאת חיובים - בפרט, כאשר חלק מהמערערים כלל לא חתמו על הסכם שירותים, וממילא לא חתמו על הסכם כלשהו עם המשיבה; כי נציגות הבניין התנגדה להמשך פעילותה של המשיבה בבניין כבר בשנת 2005; כי המשיבה גובה תשלום מהמערערים באופן שרירותי, וממילא לא הוכיחה שהשתתפות הדיירים בהוצאותיה נעשית בהתאם לגודל הדירה, כנדרש בסעיף 58 לחוק המקרקעין; וכי מכל מקום, לא היה מקום לחייב את המערערים בהוצאות משפט. המשיבה חזרה על הטיעונים שהשמיעה בבית-משפט קמא, ונסמכה בטיעוניה על פסק-הדין של בית-משפט קמא.

9.         לאחר ששקלתי את מכלול טיעוני הצדדים, שהועלו בעיקרי הטיעון וכן במהלך הדיון, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות, ולו מן הטעם שהמערערים חבים בתשלום עבור שירותי ההחזקה בבנין, לרבות שירותי השמירה, מכוח הסכם מכללא עם המשיבה, ולחלופין - מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. באשר למעמדה של המשיבה, צדק בית-משפט קמא במסקנתו, לפיה ממכלול הראיות עולה, כי המשיבה באה בנעלי רזידנס, אשר באה בעבר בנעלי מבוא ירושלים, כחברת המספקת את שירותי ההחזקה והניהול בבניין. בכל הנוגע ליריבות שבין המשיבה לבין המערערים, הרי שמקורה בדיני החוזים. גם אם חלק מבעלי הדירות, וביניהם המערערים, אינם חתומים על הסכם השירותים, או על הסכם כלשהו עם המשיבה או עם חברות הניהול שקדמו לה, הרי שצדק בית-משפט קמא במסקנתו לפיה קיים הסכם מכללא בין כל בעלי הדירות, ובכללם המערערים, לבין המשיבה, אשר מספקת את שירותי הניהול בבניין מאז שנת 2002, בתמורה לתשלום שמועבר לה על-ידי מרבית בעלי הדירות. למעלה מן הנדרש אעיר, כי אף במקרה שבו לא היה קיים הסכם מכללא כאמור, היה מקום לחייב את המערערים בתשלום השירותים שמעניקה המשיבה, זאת מכוח דיני עשיית העושר ולא במשפט, כפי שצוין על-ידי בית-המשפט קמא; זאת, הואיל והמערערים נהנים מזה שנים משירותיה של המשיבה הניתנים לכל בעלי הדירות. אשר-על-כן, חבים המערערים בתשלום עבור שירותיה של המשיבה, כאמור בפסק-דינו של בית-משפט קמא.

10.       אין מקום להתערב אף בקביעות הערכאה הדיונית בדבר שיעורי התשלומים שאותם גובה המשיבה מבעלי הדירות. ההכרעה בעניין סבירות התעריפים מבוססת על קביעה עובדתית של בית-משפט קמא, שנסמכה על הראיות שהובאו לפניו, ובכללן חוות-הדעת של עו"ד דבל, אשר מונה כמומחה מטעם בית-המשפט בהסכמת הצדדים; ולא הועלו טעמים המצדיקים התערבות בה. כמו-כן, בכל הנוגע לטענות בדבר עלויות העסקתם של מנהל המשיבה ושל השומר - או פקיד הקבלה - מטעמה, הרי שבדין נדחו הן. ראשית, על-אף שהצדדים לא התייחסו לכך, על-פי הסכם השירותים מחוייבת חברת הניהול להעניק לדיירי הבניין גם שירותי שמירה. שנית, שירותי השמירה, וכן העסקתו של מנהל מטעם חברת הניהול, הנם חלק ממכלול השירותים שמעניקה חברת הניהול למן הסבתו של הבניין למגורים, ומכאן שלכל הפחות נכללים השירותים כחלק מחוזה מכללא בין הדיירים לבין המשיבה. שלישית, ככל שמבקשים המערערים להלין על כך שהמשיבה מנצלת את שירותי השמירה גם למתן שירותים עבורה כמפעילת מלון, פתוחה לפניהם הדרך לפעול לביטול ההתקשרות עם חברת הניהול, או להביא לשינויה, באמצעות החלטה מתאימה על-פי הסכם השירותים ו/או בהתאם לסעיף 71 חוק המקרקעין. כן יוער, כי ככל שתתעוררנה מחלוקות בין הדיירים לבין חברת ההחזקה בעתיד, פתוחה הדרך להפנות את הסכסוך לפני המפקח על המקרקעין, לפי סעיף 72 לחוק הנ"ל.

11.       בשולי הדברים אציין, כי אין ממש בטענת מערערים 3-1, לפיה לא היה מקום "להחיות" את התובענה שהוגשה נגדם בעבר, אשר נמחקה מחוסר מעש על-ידי מותב אחר (כב' השופט רובין). ניתן למערערים 3-1 יומם בערכאה הדיונית, מה-גם שסיכומי הנתבעים לגופו של עניין הוגשו גם מטעמם.

12.       אשר על כל האמור לעיל, נדחה הערעור; וכן נדחה הערעור על שיעור ההוצאות שנפסקו בערכאה הדיונית.

            כל אחד מהמערערים ישלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בסך 2,000 ש"ח.

            הפיקדון שהפקידו המערערים יועבר למשיבה, באמצעות בא-כוחה, על חשבון תשלום ההוצאות.

המזכירות תמציא עותקים מפסק-הדין לב"כ הצדדים בפקסימיליה.

ניתן היום,  ז' בתמוז תשע"ב, 27 ביוני 2012, בהיעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: